【路在何方】

當前公募REITs市場風險釋放已較為充分，長期投資價值顯現。

何桂婷

公募REITs(不動產投資信托基金)首批產品在中國上市至今，正好兩年時間。兩年中，市場情緒經歷了從觀望到高漲再到震蕩下行的大起大落，市場參與者對此都印象深刻。當下怎么看，未來怎么辦，不僅對公募REITs的發行方提出了挑戰，更是擺在機構投資者面前的一道難題。在目前的市場低迷期，保險資金作為專業的機構投資人，也是長線資金的代表，應該更加理性地看待這個市場，才能撥開迷霧、抓住本質、辨明方向。

第一，REITs作為保險資產配置的戰略性機遇，不會隨市場的短期波動而改變。對比國際經驗來看，美國REITs發展半個多世紀至今，經歷了多次波折，起初發展也是非常緩慢，在推出后第28年總市值規模才突破100億美元，但在政策逐步完善、資金面逐步豐富的背景下，REITs的市場規模出現兩次跨越式增長，投資價值得到了長線資金認可，相應地也為長線資金帶來了豐厚回報。中國REITs市場發育之初就充分吸收了海外經驗，發展速度呈現出跨越式狀態，兩年時間發行規模接近1000億，市場波動也會較為顯著。但REITs市場本身具有廣闊容量前景，按存量資產轉換估算市值規模將達到5萬億元，是配置型保險資金應對優質資產荒的必然選擇。

第二，公募REITs作為全新投資品種，其震蕩波動本身也將成為頂層政策配套和市場機制完善的關鍵助力。目前公募REITs市場規模及產品豐富程度仍然有限，監管層、原始權益人、投資人，包括各類中介機構都在摸索階段。同時宏觀經濟和底層資產所處的產業環境正在出現的風險，都恰好在這一時期通過REITs市場反映出來。而目前公募REITs項目在申報過程中采取了比上市公司還要嚴格的審核流程和審核尺度，可以預見的是，法律規范及政策規制都將針對所暴露的風險予以調整和放松。因此，作為長線資金的代表，險資更應該在市場震蕩期“不畏浮云遮望眼”，緊密觀察乃至適時參與相關政策法規的完善過程中，從而助推市場低迷期演變為政策完善期乃至投資機遇期。

第三，作為優質存量基礎設施資產的載體，REITs產品的內在價值需要更深入地挖掘和發現。本輪REITs市場波動下行的幅度已經遠遠偏離了基本面，但現在市場仍然沒有太大起色，原因可能在于各類投資人尚未對REITs產品這個新興品種進行更加深入的研究分析，對其收益和波動的特征、配置和投資策略的選擇沒有清晰的認知，操作同向性比較明顯。而經過層層篩選上市后的公募REITs底層資產，是目前存量基礎設施資產中的優質代表，但具體到不同業態、不同資產仍然有優劣之分，匹配不同屬性的資金也需要有所甄別和挑選，只有當不同投資人對同類資產的價值形成有差別的判斷后，市場交易行為才會變得更加豐富，市場流動性才會變得更加充裕，市場規模才能不斷得到擴大。

第四，中國經濟正在經歷轉型升級，傳統發展模式難以維系，新的發展動能尚未形成，那么向存量要增量、向管理要效益則是必然的路徑。龐大規模的基礎設施資產通過REITs向投資者發售，再通過精細化的運營管理獲取穩定現金流，不僅豐富了標準化投資品種，降低了投資者的參與門檻，讓REITs成為深化金融供給側結構性改革的重要工具，更重要的是通過績效激勵提升了基礎資產的管理質量，讓基礎設施資產更加高質量地服務于實體經濟建設，其收益獲取機制也使REITs成為了幫助險資抵御利率下行風險穿越經濟周期的重要工具。

誠然，公募REITs市場仍有諸多不完善的地方，包括監管政策有待繼續完善，多元投資主體進一步引入，市場機制建設需要不斷加強，但“梅花香自苦寒來”，只有守住含苞的寂寞才能享受綻放的芬芳。當前公募REITs市場風險釋放已較為充分，長期投資價值顯現，險資應加大對REITs投資價值的分析研判力度，承擔好負責任投資者角色，為REITs市場的發展壯大做出應有的貢獻，將REITs市場真正發展成為落實國家戰略、服務實體經濟特別是支持“兩新一重”的使命載體。

（作者系中再資產投資與創新研究中心分析師）

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